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    全國土地市場入冬 廣州12幅地塊因故止推[2011-11-11]

    全國土地市場入冬 廣州12幅地塊因故止推

    http://www.crei.cn  2011年11月10日  來源:廣州日報 

     

     

      近日,在全國房價下降的呼聲中,與樓市緊密相關的土地市場愈發趨冷。日前,廣州一場“推地盛宴”風云突變。原計劃當天推出的18幅地塊中,位于廣州南站周邊的12幅地塊“臨陣”退縮,僅剩的6幅地塊也均以底價成交。

     

      樓市的持續低迷已經對土地市場造成壓力,雖然有部分開發商試探性的抄底買地,但從10月以來的情況來看,不僅是廣州,全國許多城市土地市場均陷入低迷。

     

      地市這一類似2008年金融危機下的局面,會否助推樓價下行“拐點”的形成?

     

      10月成交面積環比降四成

     

      近日,廣州原計劃推出18幅地塊,這不僅將刷新廣州單日賣地紀錄,也是廣州南站區域的“第一拍”。令業內大跌眼鏡的是,正式開拍前不到5小時,廣州市國土房管局突然發出緊急公告:廣州南站12幅地塊因故中止出讓,僅剩廣州南站、天河琶洲、番禺欖核鎮6幅地塊獨挑大梁。而當天的土地拍賣會不到10分鐘便收場,6幅地塊悉數以底價成交。

     

      有業內人士直言,地塊延期拍賣,可能是意向買家空缺。“如果流拍,尤其是這樣的集體流拍,顯然是地方政府不愿看到的。但是又無人撐場,只能臨時叫停拍賣。”有專家猜測,“可能是有已經勾地的開發商中途退出”。

     

      其實不僅是廣州,10月以來,不僅“金九銀十”宣告落空,土地市場也一片蕭條。中國指數研究院周三發布的數據顯示,10月,全國133個城市共成交土地1365宗,成交面積5500萬平方米,環比減少40%,同比減少37%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗,成交面積2004萬平方米,環比減少37%,同比減少45%。

     

      熱點城市中,10月深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市則整月無宅地現身。廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊則紛紛零成交,其中,廣州推出的19宗用地面積總計為41萬平方米的地塊無人問津,武漢推出的15宗用地面積總計達102萬平方米的地塊也沒有成交記錄。

     

      中國指數研究院分析認為,時至年底,開發商開始著眼回籠資金,結算貸款及各種開發成本,還款壓力使其對于土地市場熱情大大減退,而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓,致使成交量大幅下滑。

     

     

      溢價率10月降至今年最低

     

      成交的冷淡也影響到土地的成交價格,住宅類用地溢價率更是降至年內最低水平。

     

      國土資源部近日發布數據顯示,全國主要城市地價同比、環比增幅全面回落。第三季度,全國105個主要監測城市地價總體水平為3040元/平方米,居住用地地價為4518元/平方米,同比增長10.5%,較上一季度下降0.3個百分點;環比增長1.7%,較上一季度下降0.5個百分點。

     

      如果按照樓面價計算,中國指數研究院報告統計表明,10月,全國133個城市成交樓面均價為1238元/平方米,其中住宅類用地成交樓面均價為1419元/平方米,環比下降15%,同比下降4%。前10月,全國133個城市住宅類用地成交樓面均價僅7、8月高于去年同期,整體走勢平穩且有下滑趨勢。

     

      溢價率方面,全國133個城市也持續走低。10月溢價率僅為3%,較上月再減3個百分點,較去年同期減少28個百分點;其中住宅類用地平均溢價率為3%,較上月減少2個百分點,較去年同期減少34個百分點。前10月,全國133個城市住宅類用地溢價率在一月創下高點后,一直處于平穩下滑走勢,且均低于去年同期,并在10月降至今年最低水平。

     

      而一線城市方面,鏈家地產市場研究部統計,今年前三季度,北上廣深四個城市土地出讓金合計2066.48億元,同比也下降8%。

     

      地價的回歸,使得開發商拿地熱情一度回升,尤其是一些資金充裕的龍頭企業三季度曾試探性的抄底買地。但進入10月,樓市下跌預期增加,土地市場再次轉入冷清。
     

     

     

      賣地收入大降地方財政更吃緊

     

      土地市場的低迷使得地方政府在推地上變得謹慎,中國房地產學會副會長陳國強介紹,地方政府有意識地把住宅用地放在后面推。

     

      盡管如此,地方政府土地收入還是受到影響,導致財政吃緊。一份全國22個重點城市土地成交監測數據顯示,北京、天津、上海、杭州等12個城市土地成交金額同比下滑,除北京同比減少7%外,其余城市土地出讓金同比下降幅度均超過20%,其中,西安前十個月土地成交金額為28.7億,同比降幅最大,達71%。上海前十個月土地成交金額930.43億元,同比減少了25%。

     

      有業內人士透露,目前,很多城市年度土地出讓計劃都完成滯后,尤其是一些土地收入占財政收入比例較高的二三線城市,甚至出現了發不出工資的窘況。

     

      陳國強表示,在這樣的情況下,部分地方會希望“以量補價”,即通過增加推出地塊的數量,確保全年土地出讓的收益。另外部分地方政府也開始微調土地出讓政策,具體措施包括下調出讓起始價、放寬付款方式等。

     

      此外,上月底國務院批準廣東、浙江、上海、深圳四省市試點自行發債,緩解地方政府的財政壓力。
     

     

     

      將對房價形成向下牽引作用

     

      有專家認為,與住宅市場相比,土地市場“入冬”跡象更加明顯。房地產大環境不改變土地市場就難有“起色”,冷清局面也還將延續。能否迎來好轉,要視下一步政策是否出現轉向或者松動。

     

      在目前全國樓市的降價預期下,土地市場的冷清一定程度上構成了房價下降的客觀因素。

     

      北京中原地產市場研究部總監張大偉分析說,土地市場的冷靜反襯出樓市的不景氣,同時,這種低迷的市場氛圍又將加速房地產市場的調整,有利于“拐點”的出現。“土地價格是構成房價非常重要的要素,占20%-40%。如果土地價格下跌,將對房價形成一個有力的向下牽引作用。”



     

     
     
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