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    土地市場墜入深度冬眠 商業地塊頻現流拍[2011-11-4]

    土地市場墜入深度冬眠 商業地塊頻現流拍

    http://www.crei.cn  2011年11月4日  來源:中國證券報 

     

     

      全國樓市持續低迷,各大房企開始競相降價出貨。繼龍湖、中海等開發商在上海掀起降價潮之后,萬科、招商、保利也在多個城市展開行動,紛紛下調項目價格。與此同時,土地市場撲朔迷離,不少開發商在第三季度試探性抄底買地,但10月以來土地市場再次陷入低迷。

     

      業內人士認為,土地市場經過一年調整,價格逐步觸底,底價成交現象在一線城市表現尤為突出。目前土地市場供需比例失衡、成交低迷,地方政府與開發商之間的博弈將愈演愈烈。預計明年地方政府土地收入將吃緊,土地供應可能放量,如果信貸政策未有松動,土地價格可能繼續走低。

     

      房產巨頭競相降價

     

      中國證券報記者從金隅萬科城獲悉,該項目將于11月底推出的三期新房源均價為14000元/平方米,較上期房源下降3000元/平方米,比此前周邊價格最低的金隅觀瀾時代樓盤便宜3000元/平方米左右。盡管金隅萬科城的銷售人員表示,14000元/平方米的三期房源位置、景觀相對較差,但不少業內人士仍將其解讀為萬科在北京市場降價的信號。與此同時,大興、房山、通州、順義等郊區的最低房價也已跌至12000元-13000元/平方米。

     

      與此同時,萬科在深圳的項目金域緹香,也將于11月推出均價萬元左右的精裝修房源,比此前的價格優惠約1000元左右,成為深圳市首個低于萬元的精裝修項目;深圳萬科公園、惠州萬科城等項目也推出不同幅度的優惠措施;招商地產在深圳的項目招商果嶺,10月29日以低于區域均價數千元的價格入市。

     

      10月以來,萬科、中海、龍湖、恒 大等大型房企在一、二線城市的部分項目開始降價促銷,以價換量提升銷售業績,加快回籠資金,部分樓盤價格與9月相比降幅超過20%。萬科管理層在一次投資者會議上表示,國內房地產市場的情況,在未來幾個月里將變得更加糟糕,銷售量和價格將進一步下降。

     

      與中小房企處境艱難不同,房企巨頭早已開始儲備現金。三季報顯示,“招保萬金”四家房企賬面現金都較為充裕,賬面資金均超過100億元,萬科賬面的資金多達339億元。其中,保利地產和金地集團的貨幣資金分別增長61%和21.7%,萬科和招商地產的貨幣資金也增長7.95%和5.91%。

     

      開發商拿地意愿驟降

     

      隨著土地市場價格的回歸,一線城市土地市場在三季度曾出現短暫的爆發。鏈家地產市場研究部統計,今年前三季度,北上廣深四個城市土地出讓金合計2066.48億元,同比下降8%。不過,第三季度一線城市土地成交量出現爆發式上漲,同比上漲約22.1%。以北京為例,今年第三季度總計出讓61宗土地,出讓金總額超過468.1億元。而今年上半年北京只出讓112宗土地,收入不足326.7億元。

     

      在第三季度成交量增長的同時,地價依然低迷。統計顯示,今年第三季度,上海市共成交經營性用地109宗,成交面積602.15萬平方米,同比增加56%。不過,土地出讓金不增反降,共計414.17億元,同比減少15.68%。超過七成地塊以底價成交,在三季度通過公開招拍掛成交的99宗地塊中,有73宗為底價成交,11宗溢價率低于10%。

     

      地價的回歸,使得開發商拿地熱情曾短暫有所回升,一些資金充裕的龍頭企業三季度曾試探性的抄底買地。偉業我愛我家統計顯示,今年第三季度,十大品牌房企新增土地規劃建筑面積1500萬平方米,環比上漲1.2%,同比下降72.4%;從前三季度十大品牌房企新增土地儲備區域比重來看,一二線城市呈逐季上升趨勢,一線城市第三季度比重大幅攀升。

     

      但是進入10月,隨著各地不斷爆出樓盤大幅降價的消息,樓市下跌預期增加,土地市場再次轉入冷清。10月上海出現多宗地塊被撤牌的現象,開發商拿地意愿重新走低,原定于11月9日出讓的4宗奉賢區南橋新城地塊,因無人競買而提前終止出讓。廣州市原定于11月1日公開出讓18宗地塊,因為開發商投資意愿不高,買家認購不足,也終止了其中廣州南站12宗地塊的出讓。北京中原市場研究部統計,10月北京市土地總成交金額為27.78億元,環比下降78.87%。其中,住宅用地規劃建筑面積14.14萬平方米,總成交金額6.61億元,環比減少113.59億元。

     

      商業地塊頻現流拍

     

      資金鏈緊張已經成為整個房地產行業的問題,商業地產開發也開始受到影響。10月21日,上海5宗商業地塊開標,最終只有2宗地塊以底價成交,另外3宗商業地塊因無人申請而提前終止出讓。分析師表示,這3宗商業地塊流拍與近期上海叫停“個人消費類貸款購置商業地產”存在一定的關聯。由于商業地塊開發對自有資金要求更高,因而開發商的拿地意愿也降低。

     

      深圳、佛山等地也頻頻出現商業用地流拍的情況。深圳南山區后海中心區一宗商業地塊就曾在6月流拍,廣東佛山8月、9月曾連續出現三宗商業用地流拍。有分析師認為,目前開發商因處于年底急需回籠資金階段而影響拿地,不論是住宅地塊、商業地塊,開發商都要考慮資金問題。

     

      分析人士表示,底價成交現象在一線城市表現尤為突出。一線城市土地起價高,溢價空間有限,而開發商受高庫存、融資難等因素的影響,拿地積極性大打折扣。目前土地市場供需比例失衡、成交低迷,地方政府與開發商之間的博弈將愈演愈烈。

     

      與此同時,市場紛紛傳言地方政府將降低拿地要求。北京市更傳言擬出臺土地出讓新政,下調土地競買保證金,其中住宅用地降至20%,商用地控制在10%至15%。同時,放寬付款進度,若市場反應過度冷清,將考慮降價出讓。

     

      中國房地產學會副會長陳國強表示,國務院日前強調增加商品住房用地,促進房價合理調整。此舉更體現出調控的針對性,即對一些地方予以警示。業內普遍預計,明年地方政府土地收入將吃緊,土地供應可能放量,如果信貸政策未有松動,土地價格仍有可能走低。

    (作者:萬晶)


     

     
     
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