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    以價換量或以難持久? 專家:降價潮將逐漸蔓延[2011-11-4]

    以價換量或以難持久? 專家:降價潮將逐漸蔓延

    http://www.crei.cn  2011年11月4日  來源:東方早報 

     

     

      在10月份的頭三周創下了滬上商品住宅成交7年來新低的同時,房企終于向低迷的市場成交妥協,個別房企打出了"狠折",各種連鎖反應接踵而至。

     

      房企或在十一月以價換量

     

      開發商大幅降價賣樓遭遇前期業主維權,個別開發商推出特價房不滿一周就停止優惠,究竟是'補血'完畢,還是暫時的應對措施?

     

      業內人士指出,這股上海的降價風潮或許還將蔓延,但持續時間并不會太久。

     

      降價戛然而止?

     

      10月30日,早報記者再一次來到嘉定新城龍湖酈城,與上周降價促銷時,從地鐵站出口一直到售樓處都人頭攢動的景象相比,售樓處顯得冷冷清清,樓盤的沙盤用一塊綠色的大布罩著?,F場售樓人員告訴早報記者,"10月26日推出的公寓房源特價優惠活動已經結束,目前公寓均價是17000元/平方米,僅剩余30多套房源。"

     

      開發商的降價好似過眼云煙戛然而止,是企業已經達到回籠資金的目的,還是與前期業主現場維權有關?

     

      在接受早報記者采訪時,龍湖上海分公司方面回應稱,"龍湖'搶收華東'行動確實已經結束,行動原本就計劃于10月20日結束,上海方面,兩個樓盤新推出的特價房源都已經基本售罄,所以結束活動。"

     

      "10月至年底這個時間段內,這種通過降價、高速周轉的策略將對開發企業資金鏈及業績的緊張起到緩解作用。"21世紀不動產上海區域市場中心分析師羅寅申告訴記者。

     

      復旦大學地產運營研究所所長蔡為民表示,"雖然部分企業結束降價優惠活動,但降價潮還是會逐漸蔓延開來。"

     

      房企沖刺年報業績

     

      佑威機構執行董事黃志堅向早報記者坦言,政策不轉向,降價現象就一定會蔓延,加入降價行列的項目會越來越多,特別是外環外的公寓項目。但降到一定程度,降幅會趨緩。大企業中對現金流需求量大的、拿地多的以及現金流緊張的中小企業都是降價"先鋒"。

     

      蔡為民也表示,"在當前情況下,越大的企業就越危險。"

     

      易居房地產研究院楊晨青分析,今年四季度一定會有更多的企業加入降價行列,這輪降價的企業應該是以全國性品牌房企為主。

     

      楊晨青指出,時逢年底資金面壓力一定會有,但是其實遠沒有外界所猜測的那么大,大企業降價的主要目的是年底沖業績指標的需要,尤其是對于上市房企來說,能否完成業績目標以及全年的業績能否比去年有一定理想的增幅,關系到資本市場對其的估值。

     

      "可以看到的是,已經完成全年指標的企業,例如恒大四季度已經對外宣稱會放緩銷售節奏了,還有那些沒希望完成全年指標的企業,例如富力已經下調業績目標了。剩下還有大把的品牌房企,尤其是上市房企年底一定是會沖一波業績的。"楊晨青進一步指出。

     

      中國房產信息集團地產評論員羅玉婷告訴記者,"根據前三個季度銷售完成情況,完成率在66%~80%之間的企業有碧桂園、招商地產、保利、龍湖、萬科、世貿、中海、富力。完成率低于50%的企業有綠城和金地。"

     

      "在今年剩下的2個月時間內,可能會有部分企業迫于全年銷售目標,降價行為預計會集中出現在這些與全年目標尚存一定差距的企業中。"羅玉婷表示。

     

      羅寅申指出,逼近年底,大型房企要在最后3個月沖刺年度銷售業績,布局明年的項目開發計劃。而中小型房企則要面對年底工程款、銀行貸款等大額支出。而目前市場融資趨緊,各類房企將更多地通過自身"造血"來緩解資金壓力。

     

      因此在第四季度,許多房企會選擇采取短期內大幅折扣方式,迅速搶占市場份額,搶占具有購房能力與購房資格的人群。

     

      11月或是最后機會

     

      "打折促銷的陣營還會繼續擴大,但總體來講,大幅折扣比例不高。"同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,在限購、限貸政策尚未松動的市場背景下,全國及滬上各大銀行又收窄甚至上調首套房貸利率,以自住需求為主的購房群體的購房計劃應該會受到影響。開發企業只剩下一條路可走,那就是通過各式各樣的"策略性降價"或直接降價,通過局部策略性降價激活市場成交量。

     

      羅寅申表示,當前更多的跡象表明,現有的降價樓盤或多為速戰速決,屬短期策略。一旦至明年年初,除了資金鏈依舊趨緊并未及時加入降價或降價跑量失效的房企外,部分房企在通過降價促銷獲取一定銷量及資金后,或可能更多回調價格,對市場再次抱持謹慎觀望態度。

     

      黃志堅認為,降價將持續多久取決于回款狀況,還有開發商對未來的市場的判斷,同時,政策風向也會影響供求關系,從而影響開發商決策。

     

      "我們可以看到,今年上半年絕大多數品牌房企在應對調控方面都比較及時,回款的情況都不錯。這從前三季度大多數典型企業業績完成情況普遍比較好就可以看出來。"楊晨青表示,另外,經過過去幾年國家對房地產行業的頻繁調控,現在的房企在應對策略上已經非常成熟。今年前三季度品牌企業在拿地環節大多采取適當收縮策略。

     

      楊晨青指出,由于開發商降價主要原因不是資金面壓力,所以降價可能持續的時間不是很長,因為截止成交回款時間的滯后,不少12月的業績就要算在下一個年度,所以很有可能12月開發商就會結束降價優惠。

     

      銀根緊縮,負債率高企的開發商,不再受銀行青睞。

     

      早報記者從多家股份制銀行了解到,"單一性"的房地產企業幾乎無法從銀行獲得新貸款。所謂"單一性",說的是房企的業務單一,除了房地產,少有其他業務。

     

      "避之不及。"一家總部在北京的股份制銀行公司業務部人士昨日說,目前各家銀行對于房產公司的貸款都很謹慎,沒有額度新增,對于存量收回的部分,有些也不再放款。

     

      "一方面是出于風險控制的考慮,另一方面,我們也沒有額度了。"前述股份制銀行公司業務部人士如是說。

     

      不過,對其他產業有所涉獵的房企,"待遇"稍好。

     

      上述股份制銀行人士稱,對于在主業之外有其他產業的房企,比如有能源產業的房企,貸款還可能獲批放行。

     

      定價方面,股份制銀行普遍對開發貸利率上浮30%~50%。一部分精明的開發商年初都通過信托產品儲備了資金。一家中部地區的開發商接受早報記者采訪時稱,從銀行獲得開發貸的融資成本,比信托公司的融資成本要高。

     

      銀行也有難處。

     

      一家股份制銀行支行負責人說,該行對于開發貸的風險權重已經調整至150%,要抵扣支行利潤貢獻,不太劃算。

     

      "放掉的貸款已經沒辦法了,只能到期逐筆回收,一旦出現問題,銀行肯定要逼開發商清盤。"前述支行負責人說。

     

      但該負責人透露,目前還未出現開發商欠息逾期的情況。

     

      銀行之外,房企的另一個重要融資渠道--房地產信托,對于負債率較高的房企,也日益警惕。

     

      昨日,一位曾與綠城有過合作的信托業人士介紹稱,自9月傳出銀監會要求清查與綠城相關的信托業務后,已經少有信托公司再為綠城發行信托類產品了。

     

      據前述信托業人士介紹,綠城此前累計發行的房地產信托總額約為100億元,存續的信托量可能沒那么多,但總額也不低。

     

      截至2011年6月30日,綠城中國的凈資本負債率高達163.2%,較2010年12月31日132%的負債率有所上升。前述信托業人士稱,綠城在處置其高負債的風險上,尚不能令其放心,也可能是信息披露不夠及時。

     

      "從這點而言,發行機構也好,投資者也罷,都很難對與綠城的相關合作太過樂觀。"前述信托業人士說。

     

      綠城遭遇"被破產",競爭對手紛紛噤聲,為數不多站出來的也多是寬慰之語。

     

      一位不愿具名的上市房企相關負責人昨日說,綠城的經營模式和他們之前很類同,都是只做中高端,而且公司的收入基本都依賴于出售物業的回籠,因此一旦遇到調控,就會很難受。

     

      該負責人認為,目前綠城還撐得住,比如其融資成本還不算很高,其次客戶群購買力還在。長期看,限購不會始終持續下去,綠城"扛還是能扛得住"。而且,其個人認為,綠城此前拿地的項目雖然成本不低,但土地價值和價格較為匹配,這就注定其最終不可能選擇降價,而是選擇項目出讓等模式,來應對危機。

     

      孫宏斌力挺

     

      而融創中國控股有限公司董事長孫宏斌昨日更是在其個人微博上稱,"最近在無錫,正好趕上綠城香樟園昨天開盤,買了一套,一是價格合適;二是表示對綠城的支持。"

     

      已被路勁收購的天津順馳地產老板孫宏斌,是這么多年來公開叫板過萬科老大地位的兩個最知名房地產商之一,另一個就是現在陷入破產傳聞的綠城地產老板的宋衛平。

     

      在博文中,孫宏斌還回憶了自己與宋衛平的交情:"2007年年初就想買綠城的北京御園,看房時正好老宋視察御園,聽說我在售樓處,馬上過來,當時是我最低潮時,對順馳(的)過去肯定鼓勵。后因外籍身份而作罷。綠城的產品是最好的,如果價格合適,可以買。"

     

      銷售數據不樂觀

     

      "產品是最好"的綠城,最近在銷售數據上的表現并不樂觀。

     

      同策咨詢研究中心昨日提供的數據顯示,1-10月,綠城在滬項目玉蘭花園銷售量為46套,綠城玫瑰園和黃浦灣則分別銷售9套和1套。

     

      對此,綠城上海玉蘭花園的相關負責人昨日稱,玉蘭花園單價雖然近5萬元,但是裝修產品,其定價和所在區位的其他項目相比,價格不算很高。

     

      而同策咨詢研究中心張宏偉則稱,綠城今年在青島、合肥、北京、杭州等城市成交表現都較為突出,其他區域銷售相對平淡。張宏偉認為,綠城在青島、合肥等地銷售突出,不排除采取了個別城市突圍市場的策略,即通過一些新盤定價較低的策略,回籠資金。

     

      前述綠城上海玉蘭花園的相關負責人也稱,目前綠城應對市場的主要做法,就是先跑銷量,新盤項目定價較平,但已開盤項目絕對不會降價。"如果跑不動,綠城還有很好的存量土地"。該負責人并稱,外界對綠城的破產之說,是無稽之談。

     

      降價跑量之難

     

      某上市房企一位營銷負責人則認為,現在的行情就是要靠剛需來跑量,而綠城的項目,購買群體多是被限購人群,靠銷售跑量難度不小。至于股權出讓等模式,不受限購等政策影響,可行性相對更大。

     

      中房信分析師薛建雄亦稱,最好的情況是,綠城通過出售自己持有的項目股權,回籠資金來養合作開發的項目。但出售在建項目難點多,因此也有可能,綠城最終會出讓綠城的股權。

     

      薛建雄還提到,宋衛平在1990年代做房產的時候,曾經因為當時經濟波動的原因,面臨賣不掉房子的尷尬,當時他不是降價賣房子,而是花更多的錢去把房子和社區做好,這個特征從綠城最初創辦開始就已經形成。這種特征也導致綠城開發速度慢,常常缺錢,在這種情況下,綠城開始需找合作伙伴,由其他企業出土地,綠城來管理,這為綠城的大規模擴張提供基礎。

     

      薛建雄指出,綠城的經營模式存在缺陷,首先是只有在市場好的時候,才能賣得動房子;其次,由于綠城的合作伙伴大多只出土地,因此降價意愿小。這就導致一旦市場遇到困境,就沒有任何辦法,只能硬扛。

    (作者:顧菁)

     

     
     
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