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    調控持續三座大山重壓 房企加速降價求生[2011-10-29]

     

    調控持續三座大山重壓 房企加速降價求生
     
    http://www.crei.cn  20111027日  來源:經濟參考報 
    持續增加的庫存、愈發緊繃的資金鏈很可能成為壓垮房地產開發商的“最后一根稻草”。截至10月26日,已公布三季報的70家上市房企經營性活動現金流量凈額同比縮水161億元;存貨6590億元,同比激增2000億元。接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為,在調控政策持續趨緊的情況下,不斷萎縮的成交量、持續增加的庫存以及愈發吃緊的資金鏈這“三座大山”正加大房企降價壓力,大型房企降價促銷或成主流,并很可能引領樓市價格出現規?;{整。
    慘淡
    “金九銀十”破滅
    繼慘淡“金九”后,進入10月,樓市成交持續走低,多數城市10月周均成交較上年同期大幅下降,“銀十”已成“鐵十”。中國指數研究院統計顯示,延續此前兩周頹勢,上周監測的35城市中,28城市樓市成交量同比下降,8城市成交量跌幅在50%以上,其中長沙同比跌幅最大,達到76.43%。其次是揚州,同比跌幅達73.02%。重點城市成交量均同比下跌,其中深圳跌幅最大,達65.03%,其次廣州、成都和上海同比下降幅度也皆超過50%。
    國泰君安最新一期住宅周報也顯示,上周33個主流城市一手房銷量單周整體同比下降43%,其中一線城市下降42%,二線城市下降37%,三線城市下降58%。一手房銷量年初至今整體累計同比下降5%,其中一線城市下降13%,二線城市上升2%,三線城市下降10%。
    連續走低的成交量令樓市庫存激增,國泰君安住宅周報顯示,15個典型城市一手房整體平均可售面積環比略升1 .5%,同比上升40%,相比2010年4月低點上升58%。去化時間上,目前15個城市的一手房平均去化時間從年初的7個月上升至17個月,環比上升2%,同比上升156%。
    這在北京、上海等一線城市表現得尤為明顯,據鏈家地產市場研究部統計,截至10月24日,北京住宅期房庫存達到7 .97萬套,比調控初期增加1 .6萬余套,增長幅度達到27%,比年初增長13%;現房庫存量達到3.78萬套,比年初增長16%。中原地產統計顯示,10月初上海住宅可售達到了61219套,同比3月初43528套上漲接近2萬套。
    “鏈家地產”首席分析師張月接受《經濟參考報》記者采訪時說,當前庫存壓力與2008年市場相似,但有很大不同。2008年,銷售壓力僅僅持續大約半年的時間,而后成交開始回暖,2009年實現突破性上漲,快速消化了市場房源。而在目前調控政策下,房源能夠快速消化的市場環境已經不復存在。她認為,市場短期之內難回暖,成交將長期維持低位,無論是二手房還是新房面臨同樣消化庫存的壓力。
    吃緊
    70家上市房企存貨激增2000億元
    與低迷成交高企庫存形成疊加效應的是,房地產開發商資金鏈愈發吃緊。W IN D統計數據顯示,截至10月26日,按照申萬一級行業分類,已有70家房地產類上市公司公布了2011年三季報。從資產負債率來看,70家房 企 的 平 均 資 產 負 債 率 達 到 了63.8%,較去年同期的62.0%有了進一步的上升。70家房企中,有44家出現了資產負債水平上升的情況,而資產負債率達到70%以上的已經達到了29家。
    在龍頭企業中,萬科的資產負債率達到了79.0%,同比上升7%;金地集團則達到了74.9%,同比上升4%;招商地產則達到了67.0%,同比上升7%。
    與此同時,這70家房企三季度的經營性活動現金流量凈額已由去年同期的52.8億元縮減至目前的-108.8億元,大幅縮水161億元;其期末現金及現金等價物凈增加額則為-75億元,較去年同期的195億元縮水了270億元。其中,萬科的經營性活動現金流量凈額由去年同期的83億元縮減至-53億元,縮水164%;金地集團則由31億元縮水至15億元,縮水51%。
    而從存貨指標來看,W IN D統計數據顯示,在有可比數據的68家企業中,三季度末的存貨已由二季度末的6130億元進一步上升至6590億元,較去年同期的4569億元大幅上升了44%。其中,萬科、金地集團和招商地產的存貨分別上升了57%、39%和32%。
    根據鏈家地產市場研究部統計,三季度萬科、金地、招商三大房企營業收入150.4億,同比上漲34.5%,環比下降25.9%;凈利潤12.31億,同比上漲30%,環比下降59%。除了龍頭房企外,多家房企業績出現大幅下滑的情況。其中,萬方地產、億城股份、格力地產的凈利潤下滑幅度分別達到206.89%、96.58%和83.94%。
    張月認為,現階段的調控相比去年已產生本質不同,不僅僅只是短暫影響房企的中低層面,大型房企也受到嚴重波及。而超半數的房企凈利潤下滑,基本奠定下半年房企銷售上提早入冬的趨勢。銷售收入和利潤的雙下滑,對大多數資金實力較弱的中小房企而言,降價推動力將明顯增強。
    趨勢
    房企加速降價突圍求生
    嚴峻的現實令部分房企開始降價促銷加速回籠資金。自5月起,北京、深圳、廣州等重點城市陸續有樓盤降價促銷,但仍局限于個別樓盤。9月初,杭州下沙區的部分樓盤開始大幅降價促銷,拉開二線城市房價下行的序幕。
    中原調研結果顯示,當前杭州新開樓盤成交均價較周邊樓盤的降價幅度在10%至20%,主城區成交均價從8月的21000元/平方米,已下跌至17000元/平方米,降幅近20%。除杭州外,成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始出現下跌。其中,成都降價幅度大部分在5%至10%之內,降價范圍已波及主城區和郊縣;南京的新開樓盤均價降幅約10%,近郊住宅價格降幅較為明顯;天津的新房均價降幅則在5%至15%。
    無獨有偶,國家統計局最新統計數據顯示,一線城市房價漲幅已經連續3月止漲,特別是在9月份更是出現了70個城市環比平均漲幅接近于零的數據拐點。近期綠地、保利 、龍湖等多家大型房企在上海、杭州、深圳、青島的項目也開始降價銷售。
    記者了解到,深圳開發商在“十一”后集體降價促銷。直接降價、特價房、一口價、加送裝修、贈送面積、買房送黃金、買房送車等多種營銷手段競相亮相。
    其中,深圳龍華花半里項目9月4日開盤時,均價為17800元/平方米,而現在均價已下調到13500元/平方米。針對目前銷售的“超低價”,花半里的開發商還曾以公開信的形式承諾確保補償老業主。龍崗區中心城的壹克拉項目雖然沒有降價,但其贈送面積卻十分可觀。銷售人員告訴記者,“66平方米的房子可以送20多平方米,80多平方米的房子可以送30至40平方米。”
    世聯地產華南首席分析師曹取說,“現在深圳樓市已經開始出現普遍的降價潮。新入市樓盤價格低于周邊樓盤均價,加推的樓盤價格都低于前一批,尾盤也開始特價處理,一些樓盤價格已經下調了10%至20%。但是,受市場預期影響,購房者對此并不買賬,成交量仍然沒有上去。只有調到位了,成交情況才會好轉。而在房價進入下行通道之時,往往要出現超調情況,購房者才會出手。”
    張月分析說,在當前時點上,價格下降才是加速存貨出售的最直接方式,出于緩解滯銷、資金保障的需求,未來大型房企降價銷售或成主流,并且由于其市場引導作用,很可能引領未來樓市價格規?;{整。
    偉業我愛我家集團副總裁胡景暉接受《經濟參考報》記者采訪時說,在貨幣政策、信貸政策暫時難于發生變化的情況下,基于對近期市場信心不足,年底開發企業會暫緩推盤步伐,購房者也會選擇繼續觀望,因此樓市還將延續現有低迷之態勢,整體成交量難于實質性回漲,成交價格將會出現下調,但下調幅度有限。
    中原地產市場研究總監張大偉也表示,本輪調控如果能夠持續到明年,那么預期明確的拐點很可能出現在明年3月左右。不過,拐點的幅度可能會出現明顯的差異,此前 上 漲 過 快 的 城 市 可 能 會 深 度 下調,但是在大部分區域,拐點的幅度不會過大。他認為,如果不解決貨幣超發下的投資渠道問題,樓市調控的難度非常大。而且從目前數據來看,在70個指標城市以外的其他城市,樓市依然存在“ 量價齊漲”的局面,所以調控需要維持現有力度不放松。
     
     
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